Calculateur amortissement immobilier par composants
Calculez la dotation annuelle d'amortissement de votre bien immobilier selon la methode par composants du Plan Comptable General (PCG). Indispensable pour les SCI a l'IS.
Votre bien immobilier
Ventilation par composants
Total : 80%La somme des composants doit etre egale a 100%. Actuellement : 80.0%.
Structure / gros oeuvre
Toiture
Facades et etancheite
Installations generales
Agencements
Saisissez le prix d'acquisition pour voir le calcul
L'amortissement par composants : principe et utilite
L'amortissement par composants est la methode comptable obligatoire (PCG, article 214-9) pour les immobilisations corporelles dont des elements ont des durees d'utilisation differentes. Pour un immeuble, cela signifie decomposer le prix d'acquisition en plusieurs "composants" (structure, toiture, facades, installations...) et amortir chacun sur sa propre duree de vie.
Pourquoi le terrain n'est pas amortissable
Le terrain n'est jamais amorti car il ne se deprecie pas avec le temps (article 214-8 du PCG). Sa valeur doit etre estimee et deduite du prix global avant calcul des amortissements. En zone urbaine dense, la quote-part terrain est generalement comprise entre 15% et 30% du prix total. Elle peut etre estimee par le notaire ou un expert immobilier.
Impact sur l'IS et la tresorerie
Pour une SCI a l'IS, l'amortissement est une charge deductible qui reduit le benefice fiscal sans impact sur la tresorerie (aucun decaissement). C'est le principal avantage de l'IS sur l'IR pour les societes immobilieres : l'amortissement peut ramener l'IS a zero pendant les premieres annees, meme avec des loyers positifs. Attention cependant a la fiscalite de sortie : la plus-value en IS est calculee sur la valeur nette comptable (prix - amortissements cumules), ce qui peut generer une imposition importante lors de la vente.
Durees d'amortissement recommandees
Les durees proposees sont indicatives et issues des pratiques comptables courantes : structure 50 ans, toiture 25 ans, facades 30 ans, installations generales 15 ans, agencements 12 ans. Elles peuvent etre ajustees en fonction de l'etat reel du bien, de son anciennete, et de l'appreciation de votre expert-comptable.