Comparateur SCI IR vs IS — Quel regime fiscal choisir ?
Simulez l'impact fiscal de vos revenus fonciers selon les deux regimes. Comparez le cout reel de l'IR (revenus fonciers + prelevements sociaux) face a l'IS (amortissement deductible, mais plus-value sur valeur nette comptable a la sortie).
Votre situation
Les prelevements sociaux sur revenus fonciers sont fixes a 17,2% (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prelevements de solidarite 7,5%).
Renseignez vos revenus et la valeur du bien pour comparer les deux regimes
SCI a l'IR ou a l'IS : quelle difference ?
Une SCI est par defaut soumise a l'impot sur le revenu (IR) en regime de "transparence fiscale" : chaque associe declare sa quote-part des revenus fonciers nets dans sa propre declaration de revenus, et est impose a son TMI + prelevements sociaux de 17,2%. Sur option (irreversible), la SCI peut opter pour l'impot sur les societes (IS) : la societe est alors traitee comme une entite fiscale a part entiere, imposee au bareme IS (15% puis 25%), et peut amortir ses immeubles.
L'avantage majeur de l'IS : l'amortissement
A l'IS, la SCI peut amortir ses immeubles (hors terrain) sur leur duree d'utilisation. Cette dotation annuelle est une charge deductible qui reduit le benefice fiscal sans impact sur la tresorerie. Elle peut ramener le resultat fiscal a zero — voire en deficit reportable — meme avec des loyers positifs. C'est pourquoi l'IS est souvent tres avantageux a court et moyen terme pour des SCI investissant dans l'immobilier locatif.
Le risque de l'IS : la fiscalite de sortie
L'option IS est irreversible. Et lors de la vente du bien, la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins tous les amortissements pratiques), et non sur le prix d'acquisition initial. Tous les amortissements sont en quelque sorte "rappeles" lors de la cession. Pour un bien detenu longtemps avec beaucoup d'amortissements, la plus-value IS peut etre tres significative. La decision IR/IS doit donc integrer l'horizon de detention prevu et le projet de sortie.
Criteres de choix IR vs IS
L'IS est generalement preferable quand : (1) le TMI est eleve (30%+), (2) l'horizon de detention est long et la revente non prioritaire, (3) l'objectif est de reinvestir les benefices dans la SCI plutot que de les distribuer, (4) la SCI realise des travaux importants amortissables. L'IR est preferable quand : (1) le TMI est bas (0% ou 11%), (2) la revente est prevue a court/moyen terme, (3) les associes souhaitent beneficier du regime des plus-values immobilieres des particuliers (exoneration au bout de 22 ans).